2012年01月24日 22時09分
不動産投資で失敗した体験談を教えて下さい。なぜ、失敗したのか、対策と共にお伝え頂けたら幸いです。よろしくおねがいします。伝聞は不可です。必ず、ご本人が体験したことのみでお願いします。
今般、土地、建物を別々に購入しようと思ってます。(土地を購入し、その後、建築家等と相談しながら建物を建てる）建物完成は、土地決済から約１年後になると思っております。その際、
(1)土地５０００万、建物３０００万、計８０００万を予定しております。資金繰り内訳は自己資金４０００万、ロ−ン２５００万、親から１５００万とした場合に、土地、建物へのふりわけかたでメリット、デメリットでるものでしょうか。
(2)親からの借金ですが、もし年間１１０万づつ１５年で支払うとした場合、逆に非課税贈与枠の年間１１０万
と、結果的に相殺というような形は、税務上問題となるのでしょうか？
面倒な質問ですが、なにとぞよろしくお願いいたします。
1.個人では以下の条件での物件取得、資産運用は悪くないと思い
投資を決めたのですが専門家の皆様から今後の改善点や良い運用
にしていく方策等ご意見や助言を賜りたく存じます。
2.今回のサブリース家賃は入居者9万円に対して、家賃収入がそれを
若干上回る額です。これはよいのか悪いのかどちらでしょうか。
3.また今後の資産拡大について、どのような方向性がよいでしょうか。
今回同様収支0以上の新築区分マンションか、中古や一棟もの、
それともやめた方がよいか、よい方策があればご教示下さい。
■属性
上場一部企業、勤続16年、東京23区内の社宅
年収税込800-900万円
家族：私、専業主婦、子1人
■物件
約50戸の11階建て新築区分マンション、最上階1室 1K、約26平米
■立地
鉄道最寄駅徒歩3分 東京の城南地区
■家賃収入
約9万円強/月 約108万円強/年
■購入費用
購入価格；2,100万円
初年度諸経費；0円 ※以下を含む
手数料、登記費用、団体信用生命保険料、火災保険35年・地震保険5年
■ローン
頭金300万円→借入額；1,800万円
金利2.225%（変動・35年）、返済約6.2万円/月
■管理形態（管理会社は、販売会社と同じグループ会社）
サブリース契約（35年家賃保証、2年毎見直し）
手数料＋管理・修繕費で約1.5万円/月
■現状の考え方
・本物件取得の目的は、約20年後の定年後の生活費の足しにする。
生命保険対象者に万一のことがあった際、家族の生活費の足しにする。
・頭金を15%程度入れ、固定資産税（約5.7万円/年）を差引後、節税分を除く
年間収支約10万円のプラスとして運用する。
・不動産取得税や他経費は、当初数年の節税分を充て、年間プラス分は、
5年毎または10年毎の繰上返済に充てる。
こんにちは。先日、不動産（現在は駐車場として利用されている空き地）の契約を行いました。事前の重要事項説明の席で、「地域での協定他はありますか」と確認したところ、特に無いとの回答でした。その後、売主が来た折、念のため再度質問したところ、「土地の前がゴミ収集場になっている。長年使っているので、区長に話して変えてもらいます。簡単ですから、それは私のほうでやっておきます」との回答でした。
以上の説明をもって、契約書に署名捺印をし、手付金も支払いました。
測量を行ってから、再度連絡を待っていましたが、音沙汰が無いので、その後移設の件について確認したところ、仲介業者が「「売主は、買主がやるものだから、やらない」と言っています。」との回答がありました。
尚、契約締結時には、宅地建物取引主任者が2名同席しており、2者とも契約日に売主が「やります」と発言した旨認識していることを、口頭で確認しました。9月30日が引き渡し期限です。
仲介業者は、以後「測量の際に地域の方が集まるので、その際に話をします。」「今後のご近所付き合いもありますので、穏便に勧めたほうがいいです」との回答でした。また、「本来は買主さんのほうでやることです。」とも言われましたが、不動産の相談機関に聞いたところ、一概にそうとも言えないようで、売主と仲介業者に不信感があります。この件については解決した上での引き渡しにしたいと願っております。
万が一、引渡し期限までに、移設がされない、またはその約束がされない場合には、どうしたらよいでしょうか？また、移設については、自治会長なり区長なりに一筆書いてもらったほうが良いでしょうか？売主が発言を翻したことへの不信感が強く、そのほかの確認事項についても、疑念を抱いています。物件状況確認書や契約書に記載された事項について、再度確認をすることは可能でしょうか？
初めての不動産購入でわからないことも多く、途方にくれております。ご回答よろしくお願いいたします。
10/6に残金支払いを控えたものです（買主）
売主が当初の契約内容から大きな変更をしようとするにも関わらず、メールや
電話等、口頭だけで不動産屋が変更しようと二週間に渡り言われ続けました
（決済日、入居日など）
理由は、売主が競売物件を買いリフォームに三週間かかるので
先にお金をもらって、修繕をして、その間は残りたい為です
その間は家賃を払う 等
10/4に、当方は契約書通りでお願いする旨を伝え、不動産屋で最終決済日や
銀行、司法書士の話合い等まですませたので、これでやっと問題が終わったと思いました
ところが、翌日また相談したいと担当者からメールがあり、電話して断ったところ
何度も家にうかがいたい、相談したいといってきます
（契約書の変更をする気持ちはないようです）
決済の案内がこなければ、購入もできませんし、今のままお金を払っても本当に売主が
転宅するのすら今はわかりません
違約解除を申し立てるのいつすればいいのでしょうか？
決済日まで後19日程度です
どうぞよろしくお願いします
不動産（ふどうさん、羅: res immobilis、英: immovable property, immovables）は、（準）国際私法や大陸法系の民事法で用いられる概念であり、大まかにいうと土地とその定着物、あるいはそれらに対する物権を広く含むこともある。英米法系の民事法における物的財産(real estate, real property)に近似する概念であり、その訳語としても用いられることが多い。
日本法においては、土地及びその定着物をいうとされ（民法86条）、条文上の直接の根拠はないが、建物それ自体が土地とは別個の不動産とされる（不動産登記法はそのような前提で定められている）。これは台湾民法にもみられるが、比較法的には珍しい。この他にも特別の法律により立木、鉄道財団等も一個の不動産とされている。
また、本来は不動産ではないが、法律や行政上などで不動産に準じて扱われることがあるものとして船舶、航空機、鉱業権などがある。
なお、「固定資産＝不動産」ではない[1]。
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